Logements étudiants : 95% des annonces ne respectent pas l’encadrement des loyers

À quelques semaines de la rentrée universitaire, trouver un logement relève déjà du parcours du combattant. Une nouvelle enquête intitulée « Logements étudiants : une offre insuffisante et une règlementation largement contournée »  de Que Choisir Ensemble (Ex UFC-Que-Choisir) révèle que dans les villes où l’encadrement des loyers s’applique, la majorité des annonces destinées aux étudiants dépasse les plafonds autorisés. Une situation qui pèse directement sur leur pouvoir d’achat et, parfois, sur leur choix d’études.

Des dépassements de loyers devenus la norme

L’association de consommateurs a analysé près de 125 annonces de studios de moins de 18 m² publiées entre avril et mai 2026 sur plusieurs plateformes de location, dont SeLoger, Leboncoin, De Particulier à particulier et Gens de Confiance. Leur étude porte sur onze grandes agglomérations françaises. Le résultat de l’étude est sans appel : 73 % des annonces étudiées présentent au moins une irrégularité. Plus encore, dans six agglomérations françaises soumises à l’encadrement des loyers (Paris, Lyon, Bordeaux, Grenoble, Lille et Montpellier) l’association déclare que 95 % des annonces dépassent les plafonds réglementaires, avec un dépassement moyen de 234 euros par mois. À Paris, ce surcoût atteint même 382 euros en moyenne. Selon eux, les propriétaires y appliquent souvent des sommes de complément de loyers « très conséquentes, peu ou pas justifiées ». Des critères comme « calme », « en excellent état » … permettent aux propriétaires d’appliquer des majorations importantes. Pour l’association, ces pratiques contournent directement l’encadrement des loyers.

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Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

Mis en place dans les zones où le marché immobilier est particulièrement tendu, l’encadrement des loyers s’applique aux logements loués comme résidence principale ou dans le cadre d’un bail mobilité. Il fixe un plafond que les propriétaires ne peuvent pas dépasser lors de la mise en location ou du renouvellement d’un bail. Dans les villes concernées, dont Paris, Lyon, Bordeaux, Lille ou encore Montpellier (liste disponible ici), ce plafond est déterminé par le préfet via un arrêté préfectoral. Un complément de loyer peut être appliqué uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (vue remarquable, terrasse, prestations haut de gamme…). L’objectif de ce dispositif est de limiter les loyers abusifs tout en préservant l’accès au logement pour les étudiants. Si le propriétaire ne respecte pas l’encadrement fixé, il s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000€ (ou 15 000€ pour une personne morale).

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Des étudiants contraints de se tourner vers le parc privé

Selon l’association, 9 étudiants sur 10 sont contraints de se tourner vers un logement privé faute de place dans les résidences étudiantes. Ces étudiants doivent alors payer des loyers souvent « incompatibles avec leur budget », en moyenne 600 euros avec de fortes disparités entre les villes. Le loyer moyen atteint 504 euros à Grenoble, 560 euros à Lyon, 655 euros à Bordeaux et monte jusqu’à 984 euros à Paris. Aussi, toujours selon l’étude, les APL (Aides personnalisées au logement) ne permettent de couvrir que « 43% du loyer », le reste restant à la charge des locataires.  

Face à ce constant, la présidente de Que Choisir Ensemble, Marie-Amandine Stévenin, déclare « Aujourd’hui, trop d’étudiants ne choisissent plus leurs études : c’est le prix du logement qui choisit pour eux. Les règles existent pour protéger ces locataires souvent fragiles, mais elles sont souvent contournées. L’encadrement des loyers a pourtant prouvé son efficacité : il est urgent de le faire pleinement appliquer et de le pérenniser ».

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Les plateformes immobilières mises en cause

Au-delà des dépassements de loyers, l’étude révèle que 73 % des annonces analysées présentent au moins une irrégularité. En effet, d’après l’étude « Ce sont les villes dans les zones où le marché locatif est le plus tendu qui ont les taux de non-conformité les plus conséquents, avec 97% pour Paris et jusqu’à 100% pour Grenoble, Lyon, Lille et Bordeaux ». Parmi les manquements les plus fréquents figure l’absence du diagnostic de performance énergétique (DPE), constatée dans 36 % des annonces.

Face à ces résultats, la présidente de Que Choisir Ensemble appelle à responsabiliser les plateformes immobilières. Marie-Amandine Stévenin estime qu’il faut « obliger les plateformes à vérifier la conformité juridique, légale, des annonces qu’elles relaient ». « Il y a une forme de responsabilité de ces plateformes », selon elle.

L’encadrement des loyers en danger

L’avenir du dispositif d’encadrement des loyers constitue désormais un autre sujet d’inquiétude. Son expérimentation doit prendre fin en novembre 2026, même si un projet de prolongation est actuellement soutenu par le gouvernement pour deux années. Pour Que Choisir Ensemble, ce mécanisme a pourtant démontré son efficacité. Selon la Fondation pour le logement des défavorisés, il permet aux locataires parisiens d’économiser en moyenne 141 euros par mois. En clair, pour l’association, le dispositif a fait ces preuves, le problème est dans bonne application de celui-ci. Sans l’encadrement des loyers, les étudiants risquent de perdre un des rares moyens de réguler les excès d’un marché déjà largement hors de maîtrise.

Un dispositif à sauvegarder 

En définitive, l’enquête menée par l’association de consommateurs Que Choisir Ensemble met en lumière un système défaillant : censé protéger les étudiants des excès du marché locatif, l’encadrement des loyers est aujourd’hui massivement contourné par une partie des propriétaires. Alors que l’expérimentation touche à sa fin en novembre 2026, l’enjeu n’est plus seulement de la prolonger, mais bien de la faire respecter. Sans un renforcement des contrôles et une responsabilisation accrue des acteurs du marché, ce sont les étudiants les plus modestes qui continueront de payer le prix fort d’un logement devenu, pour beaucoup, le premier obstacle à leurs études.